НОВОСТИ строительной отрасли
Московские инвесторы ощутили кризис
Стратегические инвесторы, на которых так уповают петербургские власти в ущерб местным компаниям, могут не выполнить намеченные обязательства. Впервые с 2002 года программа правительства Москвы по освоению столичными застройщиками регионов не будет реализована в полном объеме: по итогам 2008 года вместо 1,66 млн кв. м жилья будет сдано максимум 1,3 млн кв. м, сообщает Ъ. Если банки не возобновят финансирование строек, в 2009 году из 2,5 млн кв. м жилья может быть построена только половина. Эта ситуация отражает состояние всей строительной отрасли: по итогам года в стране будет введено 61 млн кв. м жилья вместо запланированных 68 млн кв. м.
Программу освоения регионов столичными девелоперами инициировало правительство Москвы в 2002 году. До этого в регионах московские строители фактически не присутствовали. Роль правительства Москвы изначально заключалась в налаживании контакта с местными администрациями. Инвестиционно в коммерческих стройках девелоперов московское правительство не участвовало. В рамках программы в 20 регионах работают около 30 девелоперских компаний, среди которых ГК ПИК, СУ-155, "Главстрой", "Декра", "Конти", "Пересвет-Регион", "Квартира.ру", "Авгур Эстейт" и др. За пять лет в рамках программы построено около 3 млн кв. м жилья (более 1 млн кв. м за 2007 год).
"У нас лежат мертвым грузом заявки на кредиты в Альфа-банке, МДМ-банке и ВТБ. В последний месяц, как в конце 90-х, мы начали возвращаться к схеме бартера: с подрядчиками и поставщиками стройматериалов расплачиваемся квартирами",— подтверждает генеральный директор компании "Пересвет-Регион" Михаил Лубенец. Он добавляет, что в 2008 году компания должна была сдать в Нижнем Новгороде 20 тыс. кв. м, но сроки передвинуты на середину 2009 года. В ГК ПИК также подтвердили, что планируют сдать в эксплуатацию несколько позже ряд объектов площадью порядка 200 тыс. кв. м, по которым еще не открыты продажи. "Уже практически три месяца банки не кредитуют ни покупателей, ни застройщиков",— поясняет первый вице-президент ГК ПИК Сергей Канаев.
Президент Института экономики города Надежда Косарева отмечает, что ситуация у московских девелоперов, работающих в рамках региональной программы, в целом отражает общую картину строительной отрасли страны. "По РФ план тоже будет не выполнен в полном объеме: планировалось ввести 68 млн кв. м, а будет введено, согласно цифрам, обнародованным Минрегионом, 61-62 млн, то есть на уровне прошлого года",— отмечает она. По ее словам, на следующий год экспертные оценки более пессимистичны — 52-54 млн кв. м.
Строительная отрасль, лишившаяся доступа к банковским кредитам, привыкает к новым правилам игры — 50-процентная рентабельность осталась в прошлом. Власти готовы помочь застройщикам, но выкупать жилье будут с большим дисконтом. Председатель совета директоров и основной владелец группы компаний СУ-155 МИХАИЛ БАЛАКИН в интервью "Ъ" признал, что ГК планирует увеличить долю госзаказа с 50 до 80% и уже к концу года в два раза сократить кредитную нагрузку.
— Недавно на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова также обсуждались возможные антикризисные меры для строительной отрасли. Как вы считаете, они будут эффективными?
— На совещании речь шла не о решении финансовых проблем отдельно взятых компаний, а о сохранении строительной отрасли в целом. Власти разбили компании на несколько групп. В первую очередь господдержку получат застройщики жилья экономкласса, имеющие необходимую производственную базу. Власти планируют выдавать гарантии государственным банкам, которые в свою очередь будут предоставлять ипотечные кредиты по специальным программам. То есть государство гарантирует две вещи: у населения будут средства для покупки жилья, а у компаний — возможность строить и продавать квартиры по более или менее адекватным ценам. Насколько мне известно, по девелоперам, которые строят жилье бизнес-класса, будут приниматься отдельные решения. Логика властей понятна: если компании из-за финансовых проблем заморозят стройки, то на страну нахлынет мощная волна обманутых вкладчиков.
— Но сотрудничество с государством сильно снизит доходность бизнеса, а московские компании привыкли к 35-процентной и даже к 50-процентной рентабельности...
— При нынешней стоимости кредитов для застройщиков (сейчас ставки по кредитам превышают 20%.— "Ъ") никакая истерика не поможет. Девелоперам придется смириться со снижением рентабельности и не рассчитывать на сверхприбыли.
— Вы не собираетесь замораживать свои стройки?
— Сворачивать уже заявленные проекты по строительству коммерческого жилья точно не будем. Мы к кризису подготовились и сократили издержки. Еще летом, когда стало ясно, что у застройщиков и девелоперов начнутся финансовые проблемы, СУ-155 начало подтягивать обязательства, которые были перед городом и соинвесторами. Например, в конце года откроем новое здание ГИТИСа на улице Пилюгина — это было наше обязательство перед городом по жилой застройке участка. Мы вовремя достроили горку (всесезонный горнолыжный комплекс "Снеж.ком" в Павшинской пойме.— "Ъ"). В той же Павшинской пойме, где мы построили более 1 млн кв. м жилья и социальных объектов, решили вопрос с коммунальной инфраструктурой. Очень вовремя решили вопрос с электроснабжением наших объектов в Балашихе, Чехове, Москве, Кожухове, Щербинке.
— Что будет в секторе нерудных материалов?
— Снижение спроса на гравий и щебень, добываемые в наших карьерах, пока не ощущается. Нет проблем и с нашими заводами, производящими бетон, сборный железобетон, асфальт и отгружающими продукцию сторонним покупателям. Производимые СУ-155 нерудные материалы могут быть направлены в строительство дорог, которое тоже ведется на бюджетные деньги.
— Два года назад столичные застройщики заявляли, что невозможно снизить цены из-за дорогих стройматериалов. С мая этого года цемент подешевел почти на треть. Что будет с ценами?
— При строительстве на долю цемента приходится 3-5% затрат. Да, цемент подешевел на 30%, но при этом себестоимость сократилась незначительно, всего на 1-1,5%. Если в ближайшее время, допустим, на те же 30% упадут цены на металлоконструкции, то себестоимость снизится еще примерно на 5-7%. Но есть более существенные расходы, которые пока не снижаются. Я говорю о подключении построенных домов ко всем инженерным сетям.
— Тем не менее продажи на первичном рынке практически прекратились, и девелоперы уже начинают задумываться о снижении цен.
— То, что цены на жилую недвижимость могут упасть до уровня 1990-х годов, миф. Если бы мне даже захотелось снизить цены, я не смог бы это сделать. Представьте себе: я продал вам в строящемся доме квартиру, условно говоря, за $100 тыс. Завтра в этом же доме я начинаю продавать квартиры уже за $50 тыс. Вы что делаете? Расторгаете со мной предыдущий договор и заключаете другой контракт, уже по новой цене. А у меня нет денег, чтобы компенсировать вам оставшиеся $50 тыс. Все средства, которые я получил от соинвесторов, вложены в стройку. Пойти в банк и просить дорогой кредит тоже не могу, это во времена достаточной ликвидности потенциальные кредиторы выстраивались в очередь к застройщикам. Я с удивлением воспринял сообщение компании ЛЭК о снижении на 15% стоимости квадрата в своих новостройках Петербурга. С одной стороны, я их понимаю: сейчас объемы продаж в новостройках снижаются. Но с другой стороны, девелопер рискует завтра остаться без оборотных средств. Многие столичные компании проходили это в 1998 году, когда кризис подтолкнул к снижению цен. Кто из них выжил, можно пересчитать по пальцам. Очень сомнительно, что цены на московское жилье упадут до 30%, как сейчас прогнозируют.
— Приведет ли кризис на финансовых рынках к консолидации строительной отрасли?
— Отсев обязательно произойдет. С рынка уйдут непрофессиональные девелоперы, которые инвестировали в строительство двух-трех объектов. На самом деле пресса демонизирует нынешний кризис, в то время как американцы о своих проблемах практически ничего не знают (?!).
По материалам: Конон.ру
|
